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房产投资致富黄金法则:少而精

2018-10-04 来源/财富一周 編輯/charlene.chen

文:昱希子

投资房地产是澳洲富人创造财富的方式之一,他们购买大量房产并创造“被动收入”(Passive Income,泛指不用长期付出很大的努力,就可以享受到的收入)的故事,足以激励许多人纷纷投身房市,梦想有一天能变得更加富有。但是,投资致富并非那么简单的事情,并非是一个尽可能购买更多房产,就可以变得很富有的故事。

当涉及到房地产投资时,少而精的投资比广泛大量投资更为明智。

房产增值 套现后再投资

随着房产价值的增加和房主偿还了更多的银行贷款,房产的价值和贷款之间的差额也会增加。比如说,你在银行的物业贷款是50万元,10年后你已经偿还了25万元,即尚欠银行25万元,而此时你的房产价格已经涨到100万元,换言之物业价值与按揭贷款的差额就是75万元。那么你可以通过再融资,增加贷款规模以及手头上持有的现金,用作投资房地产的首付来务求获得更高的产权。

因此,房产投资咨询机构Empower Wealth 的合伙人霍德伟(Bryce Holdaway)指出,实际上不是你拥有多少个房产,而是这些房产的价值。

理想情况下,投资房的租金可以补贴大部分物业贷款,同时房产的价值也在持续增长,这使到投资者可以在未来进一步通过此策略去再投资。

另一房地产咨询机构Wakelin Property Advisory的董事麦凯布(Jarrod McCabe)补充道,关键是要在房产投资中积累更多的升值部分,资本增长策略是构建投资组合的一个好方法,因为房产持续升值,房主拥有更多的升值价值来支持自己的投资策略。

以增长型房产为目标的投资者,需要确保自己能够如期足额供款,尤其是在家庭支出或利率上升的情况下。麦凯布说,我们通常会发现,房地产要么拥有强劲的资本增长,要么拥有强劲的租赁收益,但鲜有两者兼而有之。

他并称,当你专注于蓝筹地区的房产时,租金回报率将会相对较低,因此租金收入和还款之间的差异将会更大。

起步顺利 奠定财富基础

买家中介机构Mayfield Property Buyers 的总监卡鲁(John Carew)表示,第一个地产投资将奠定之后投资组合的基石。他说,房地产投资的最大风险是资产选择。如果你买错了资产,解决方案的成本将会很高。

远离市区的房产价格一般会比较低,租金收益则相对会比高。纵然是这样,如果你选择在市郊买楼投资,还是需要留意这个地区是否有支撑其发展的经济动力,比如是否有更广泛的就业动力、更高的家庭收入和更大的基础设施发展等,否则,从长期来看,它的房价增长可能会受到抑制。

卡鲁指出,每个人都想要现金流,但从长远来看,真正能在房地产领域创造财富的是资本增值。他说:“ 对大多数投资者来说,这是更应该看重的投资目标,而不是只顾专注于较高的租金回报。”

如果你持有的投资物业长期欠缺升值力,这时候投资者应该毫不犹豫地把物业脱手。卡鲁建议,人们在投资之初便接连犯错,就很可能会一倒不起,所以你最好及时忍痛壮士断臂,然后转向更好的资产。

贵精不贵多

菜鸟投资者在购买房产前应该考虑其长期价值。对于投资者来讲,没有一个神奇的数字来表明投资者应该拥有多少房产才算最适合。

但是,根据买家中介霍德伟的说法,投资者可以利用所谓的“ 25法则” ,来确定家庭住宅以外的创收资产的价值,以达到被动收入目标。“ 25 法则” 是一种非常简单的方法,可计算退休后所需要的资产。

霍德伟举例道,该法则假设创收资产的年回报率为4%。假设你希望日后每周有2,000元的被动收入来支持退休生活,粗略估算即每年需要大约10万元,再乘以25,等于250万。也就是你需要拥有250万元。

问题是,这个不在于你拥有多少财产,而在于这些房产的价值。霍德伟建议,在构建投资组合时要有选择性,不要选择便宜却没有价值的资产。

拥有大量可负担得起的房产可能听起来很有吸引力,但是,如果投资者拥有一个具备稳定增值潜力的资产,比拥有多个升值力欠奉的资产要好得多。

霍德威说:“有些人把行动和成就混为一谈,在所有条件都相同的情况下,我会说少就是更好。”

拥有少量房产的投资组合,也许不能在短期带来现金流,甚至无法带来那种拥有大量高收益资产的所谓的满足感。但在,如果这几个少数房产增长稳定,长期带来的效益将会很显著。因此,要想在房产领域里积累财富,关键还是需着眼于长期效益。

在日后的生活中,当一个能够在最后带来被动收入的强大房产组合开始显现效益的时候,这个时候,才能证明你的房产投资策略行之有效。

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