资产增值远超租金回报 9万悉尼屋无人住
2016-03-29| 17:20| 来源:澳洲新快网| 编辑:高远

导语:专家分析称,悉尼住房负担能力危机正在被人为地加剧。在悉尼一些最令人向往的地区,目前约有高达9万套住房处于空置状态。

新南威尔士大学(UNSW)城市未来研究中心(City Futures Research Centre)的分析指出,这些住宅的空置状态是税务奖励机制的“反常结果”,该机制被指鼓励部分投资者偏爱资产增值胜过租金回报。

据《悉尼先驱晨报》报道,研究人员伦道夫(Bill Randolph)和特洛伊(Laurence Troy)表示:“让房屋空置既可以坐等增值盈利,又可以领取政府补贴。这简直就是税收制度的‘精神失常’和国家丑闻。”根据2011年进行的人口普查,在悉尼市中心“最空”的地区是禧市(Haymarket)和岩石区(The Rocks),这两个地区每7所房屋中就有1所处于空置状态。

紧随其后的是曼利(Manly)至费尔来特(Fairlight)、帕兹角(Potts Point)至乌鲁姆鲁(Woolloomooloo)、达令赫斯特(Darlinghurst)和中立湾(Neutral Bay)至基利比里(Kirribilli)等,这些地区的房屋空置率超过13%以上。再加上悉尼中心城区的空置房屋,整体有近7,200套空房。对悉尼地区有9万套空置住宅的分析,将各郊区空置住宅的数量与投资者出租物业的收益率做了对比。分析结果显示,那些租金回报率较低、资产增值幅度较大的地区更有可能空置。位于悉尼北岸的戈登(Gordon)到基拉拉(Killara),是公寓闲置比率最高的地区,在人口普查期间,超过六分之一的房屋闲置。相反,悉尼西区的绿谷(Green Valley)到塞西尔山(Cecil Hills)地区,房屋空置率仅为2.4%。

调查结果显示,在悉尼一部分很吃香的地区投资房产的人们,更看重的是房产本身增值的空间,至于租金损失则可以通过负扣税和资本利得税减免等税务奖励机制来抵消。伦道夫和特洛伊表示,这样就会使得投资者们对房屋是否空置“漠不关心”。

他们指出:“如果你觉得悉尼确实存在住房紧张的问题,那么以上这些数据便强有力地说明了其实是人为造成的房源不足的问题。”自2011年以来,这一趋势似乎变得越来越明显。租金回报率(约为2%)较低地区的公寓空置率是租金回报率(6%或以上)较高地区的公寓空置率的2.5倍。而对于独立屋而言,租金回报率较低地区的空置率是较高地区的2倍。

格拉顿研究所(Grattan Institute)负责人戴利(John Daley)表示,房产投资者中海外买家的比例在不断上升,其中有些人可能对房产空置并不关心。但是他也提醒大家,在人口普查时将房产记录为空置也有许多其他原因。“尽管你的租金回报率是1.5%,但是有总比没有强。”戴利解释道。然而,澳洲智库(think tank Prosper Australia)早前的调查显示,墨尔本也曾出现了类似这种“投机性住房空置”的趋势,这一结论是基于对该地区异常低的用水量的分析而得出的。

该组织12月的一份报告指出,在墨尔本有大约8.3万套住房——相当于其总住宅数量的4.8%处于闲置状态,原因是这些房屋的用水量都少于50公升/天。
都市工作小组(Urban Taskforce)的开发商游说团体负责人约翰逊(Chris Johnson)表示,人口普查结果反映了一个事实:那些处于高端市场的投资者有资本可以奢侈的将自己的房产空置一段时间。

“房屋供给的问题实际上是关于负担能力的问题,”他说,“你可以说现在有很多价值200万元的公寓没有被充分地使用起来…但是就是有人没有足够的钱来住进这样的公寓中。”但是新州联邦住房协会(NSW Federation of Housing Associations)提议,可以提高长期空置房屋的市政费,之前在英国的部分地区就曾经实施过。

负责人海赫斯特(Wendy Hayhurst)解释道:“如果你不把房屋当作人们居住的地方来使用的话…在这个危机中,我想在这类房屋上增收额外的费用也是情有可原的。”

她表示,额外产生的收入可以直接用作经济适用房的保障工作。