中国人在海外买了多少房 结果令人震惊
2016-03-18| 11:43| 来源:21世纪经济报道| 编辑:杨淑娜
2015年,中国资本海外房地产投资大幅增加,根据莱坊统计,2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元,是2014年的两倍,实际上,这个数字在2015年前10个月就已经超过2014年全年总额的151亿美元,比2009年增加了50倍。

“伦敦市中心全是吊车在盖写字楼”,2月26日,莱坊房地产经纪(下称莱坊)大中华区研究及咨询部主管、董事纪言迅接受21世纪经济报道专访时说。莱坊总部位于伦敦,是一家全球性房地产咨询公司,在全球六大洲58个国家共有417家办事处和超过12000名专业人员。

  2015年,中国资本海外房地产投资大幅增加,根据莱坊统计,2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元,是2014年的两倍,实际上,这个数字在2015年前10个月就已经超过2014年全年总额的151亿美元,比2009年增加了50倍。中国资本投资海外房地产市场的资金总额,在之前几年的数字是:2013年158亿美元,2012年56亿美元,2011年44亿美元,2010年23亿美元,2009年6亿美元。

  在伦敦、纽约等城市,许多地标性建筑已被中国买家收入囊中。以保险公司为主力的购买者,在2015年表现突出,掀起了中国资本海外房地产投资的第三波浪潮。“未来,以高净值人群、私募基金公司、中小地产商、工业企业混合构成的新的投资主力军,已经构成海外地产投资的第四波浪潮”,纪言迅告诉21世纪经济报道。

  同时,中国资本的资金流向,也不仅仅集中于海外门户城市,而是开始向收益率更高的海外其他城市扩散。被中国资本掌握的海外地产,销售对象也开始从针对中国客户转而寻求更加专注本地化经营。

  保险公司最财大气粗

  都是谁在买?

  保险公司已经成为中国资本海外房地产投资活动中最厉害的角色。

  据莱坊的统计,中资保险公司2015年买了超过40亿美元的海外物业资产,比2014年的20亿美元翻了一倍。尤其是安邦保险,2015年投资额最大的海外地产投资项目就是安邦拿下的。2015年2月,安邦保险耗资19.5亿美元买入了纽约地标性建筑华尔道夫酒店;2015年5月,安邦保险投资4.14亿美元,买下了纽约曼哈顿的美林金融中心。

  “最财大气粗的肯定是保险公司和其他金融机构,他们的单笔成交额大。”纪言迅说。

  2015年7月,太平人寿保险公司花费8.2亿美元买到了纽约111 Murray Street开发项目;2015年5月,中国银行耗资6亿美元买到了纽约7 Bryant Park办公楼;2015年1月,平安保险耗资5.06亿美元购置伦敦Tower Place办公楼项目;2015年10月,中国人寿保险公司斥资4.2亿美元买到了伦敦99 Bishopsgate办公楼项目;;2015年7月,复星国际花费3.84亿美元投资了米兰Palazzo Broggi办公楼项目。

  保险公司也通过增加大地产公司持股,来完成投资。2015年12月,安邦保险用10亿美金,买到了远洋地产(3377.HK)的20.5%的股权,使持股增加到29.98%。同时,人寿保险增加对万科的股权达到24.26%。

  地产商占27% 私人多投欧美

  房地产开发商也是当之无愧的主力。据仲量联行的数据,2015年中国公司在全球各地投资90多亿美元用于开发建设,比2014年的60亿美元增长了50%。

  “虽然保险公司收购事件很耀眼,但推动整个市场最主流的力量还是开发商。”纪言迅说。

  2016年1月,中国房地产开发商碧桂园开始销售位于马来西亚的“森林城市”项目,该项目计划总投资达400亿美元,填海建成容纳70万人口的新城。

  2016年2月,万达集团与法国欧尚集团签署协议,计划共同投资30亿欧元在巴黎建设一个商业地产项目,2016年1月,万达集团与印度哈里亚纳邦签订协议,计划在印度投资建设万达新城,项目总投资预计100亿美元。2015年1月,绿地集团用6.83亿美元拿到了马来西亚的Tebrau Bay Waterfront city开发项目;绿地集团还买了悉尼mercure hotel,并计划把它改建成住宅楼。

  据莱坊统计,2015年中国资本海外投资总额中,地产开发项目投资占比为27%。

  另外值得注意的是,“中资房地产开发商之前的海外项目,确实是面向大陆客户的,毕竟有客户资源,但是现在已经慢慢转变为当地经营为主了”,纪言迅说。

  “中国大陆的客户占比大概占30%。”碧桂园海外事业部对21世纪经济报道记者在邮件中回复说,碧桂园集团从2012年起正式涉足海外房地产业务,项目分布在亚洲、澳洲和美洲等多地。对于未来的海外投资战略,碧桂园海外事业部说,未来三年,将以东盟国家和澳大利亚为主导市场,并积极开拓美国、加拿大以及南美市场。原因是,“东盟国家丰富的资源、相对强劲的经济增长、人口红利以及基础设施建设热潮,将有助于推动东盟房地产市场的蓬勃发展。而澳美加等发达经济体,虽然竞争激烈,但其有利的金融平台和其成熟稳定的市场环境,有助于分散碧桂园海外投资的风险和进行地产的金融创新。”

  “私人的、小数额的海外地产投资很难统计。我们的统计数据只统计了投资额超过250万美元之上的案例”,纪言迅说。根据美国全美房地产经纪人协会数据显示,2014年3月到2015年3月,中国买家已经是美国地产的最大外国买主,中国人贡献的销售额超过286亿美元,占到总销售额1040亿美元的近三成。

  海外门户商用物业最吸金

  资金流向哪?

  “资金的大头还是流向海外门户城市的商用物业”,纪言迅说。

  根据莱坊的统计,2015年的投资向海外地产的中国资金,42%流向了海外办公楼等商用物业,18%用于购买酒店,27%流向了项目开发。2014年的格局大同小异,用于购买海外商用物业的资金额依然占比最多,达到40%,其次是海外房地产开发,占比36%。

  分区域来看,资金大部分还是流向发达国家的门户城市。纽约、伦敦、悉尼以及墨尔本这四个城市的房产年成交量,占2015年全年总交易量40%以上。

  纽约的吸金能力最强,吸收了57.8亿美元的投资,成为中国投资者2015年最大的投资目的地,且比2014年增加了5倍;曼哈顿区又是纽约城中最热的区域,从中国流入美国用于购买房地产的资本,有52.3%流入了纽约曼哈顿地区,用于购买商用物业和酒店,截至目前,中国投资者依然是曼哈顿商用物业的第二大买家,曼哈顿地区超过20%的跨境投资额来自于中国。

  2015年排名第二位的是悉尼和墨尔本,总共吸引了38亿美元的中国投资;除此之外是伦敦。

  澳大利亚还是在快速吸引中国资本的流入,尤其是悉尼和墨尔本。中国开发商在这里非常激进,在澳大利亚最活跃的十大地产开发商中,有7个是来自中国的开发商。

  多元化投资潮兴起

  不仅如此,据纪言迅观察,目前,海外地产投资似乎正出现新的动向,已经构成第四波浪潮。

  “高净值人群、私募基金,以及各种各样的地产商和工业企业,越来越在海外地产投资中崭露头角”,纪言迅分析,2005年-2006年间,中国的主权财富基金,例如中投公司等开始投资海外地产项目,这是第一波浪潮,此后,2007-2008年间,全球金融危机,国内的房地产开发商意识到海外的许多资产价格非常便宜,便开始走出国门,形成了第二波以地产商为主的海外地产投资浪潮,而2014-2015年间,保险公司及其他金融机构大放异彩,不断收购海外地标建筑,又形成了第三波浪潮。

  但是,目前越来越多的多样化的投资者开始参与进来。例如:KuaFu Properties,是一家总部位于纽约并被中国私募基金投资的地产企业,在进入市场短短一年时间里,已经豪掷5亿美元收购了4个美国项目。中国地产商朗诗集团,在美国与地产建筑商Lennar合作在纽约开发一个塔楼项目。

  不同于以往巨型企业或者基金的大手笔并购,现在这些中型或者小型投资者,不仅仅关注海外一线门户城市,更加开始向二线城市,寻找更高收益率的投资机会。

  “现在到了大家寻找多元化投资机会的阶段”,纪言迅分析,中国大的机构投资者更倾向于寻求安全稳定的资产,因此集中在一线成熟市场,但第四波的投资者们,则更倾向去休斯顿、达拉斯这类地区性主要城市,回报率更高的项目,也更适合他们。

(转自21世纪经济报道)

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