Ryde地区殖民时代土地分配的记录。

(文/常秀峰)

160多年前,南澳州殖民地总理托伦斯(Robert Torrens)发明了一种登记土地所有权的方法,被称为“托伦斯土地所有权登记法”(Torrens Title),到今天为止,澳洲政府仍在沿用这一套土地登记制度。

不过从2017年开始,以及接下来至少40年的时间里,在新州和南澳——托伦斯登记法的发源地——土地登记系统将第一次被私人公司控制。

殖民时代的“无主土地”

十九世纪50年代,当时的南澳州殖民总理托伦斯通过借鉴英国海运保险的操作管理办法,发明了由殖民政府统一登记的托伦斯土地登记法。

由于之前的澳洲土地被英国殖民者认为是“无主土地”,所以当时各州的殖民总督和总理们,为了刺激生产,鼓励人们开垦荒地,就按一定的配额和比例将这些土地分配给流放到澳洲的囚犯和前来执行任务的海军士兵以及其他自由身份的殖民者。那个时候被分配给每个人的土地,均以皇家恩赐的形式发给个人,每个拿到土地的人的凭据只是有殖民总理签字的文书。

“背书”买卖的契约

当分给的土地和受益人很少的时候,这种管理方法还行得通,但越来越多的人涌入澳洲,土地私有化的基本格局逐渐形成,土地买卖租赁等商业活动日益增多的时候,这种方法的弊端就日益显现出来。

一开始的澳洲奉行英国的判例法原则,政府不对私有财产做任何担保,私人之间的土地买卖也是纯粹的私人商业行为。所以在最一开始,澳洲土地的买卖很多时候没有非常有力的凭据,很多情况下只是在皇家恩赐的地契背面用手写上交易的情况,在多次流转之后,土地的所有权归属很容易发生纠纷。由于土地的特殊性质,地契的所有权证明证据链时间跨度长,追溯困难,有任何不明确时,都会有很多无法解决的问题。

在经历了一些社会、经济和历史事件的变化和影响之后,澳洲人们逐渐感到这套无序的所谓“ 土地管理系统” 非常低效且无法满足经济的发展需要。

如果政府机关能够有一个专门的办公室,用一套科学的方法登记、管理这些信息,即使交点钱,可能事情也会更好吧。

托伦斯土地登记法

托伦斯土地登记法就顺应了这种需要。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易,简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠(即通常所说的“房产证”),证书上仅仅包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说,就是一整块地分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的独立房屋(House)都属于托伦斯所有权,也就是说,土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后,业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时,应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下,违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现,买家就要承担罚款、推倒违规建筑等政府命令。相应地,如果买家有意购地后进行重建或加建,则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求( 例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等),以免得不偿失。

而政府也有专门的托伦斯土地登记保险,用于补偿自己在工作中发生错误而给土地所有人造成损失的情况。