澳洲政府先前为免房市过热，推出措施特别针对海外投资者，向没有澳洲居留权的海外投资者加征额外印花税（Stamp duty surcharge）。两年多之前，新南威尔士州政府把海外买家额外印花税税率大幅增加一倍；至于维多利亚州政府更在今年7月起，把有关税率提升到8%，更较最初的水平高出一倍有多。

海外投资者额外印花税上调

按道理，海外投资者来澳洲买楼投资，成本应该增加了才对。不过，如今许多中国内地和香港买家不但没有这种想法，反而觉得在澳洲买楼较两年前更“便宜”，为什么？

众所周知，在澳洲买房要支付印花税，除非你是合资格的首次置业人士。如果你是海外人士，不管你是否首置，除了要缴纳一般印花税，还得支付适用于海外投资者的额外印花税，加起来动辄要数万澳元甚至乎超过10万澳元！

在新州，海外投资者额外印花税原本是相当于房价的4%，但于2017年7月1日起，此税率倍增至8%。换言之，假如你无澳洲居留权，但计划在悉尼购买一套价值80万澳元的房子用作收租兼博升值，你所须支付的一般印花税为31,432澳元，另加64,000澳元（即800,000澳元乘以8%）的额外印花税，加起来就是95,432澳元。

房价近两年下调 选择更多更划算

若你的置业目标地是维州，2015年7月1日至2016年6月30日的额外印花税税率是3%，但于2016年7月1日起上调至7%。到了今年7月1日，此税率更进一步上升到8%，与新州看齐。举例说，如果你准备在墨尔本花80万澳元买一间投资房，目前的额外印花税便是64,000澳元，较几个月前的56,000澳元增加了8,000元，另加43,070澳元的一般印花税，合共要支付107,070澳元。#p#

然而，最近几个月，中国内地和香港人对澳洲物业的兴趣再次转浓，甚至认为现时在澳洲置业较一、两年前更划算。为何他们有这样的观点？

澳洲政府向海外买家加征物业额外印花税，表面上的确令到置业成本提高了，可是悉尼和墨尔本的住宅价格经过过去两年的调整后，中位价已经跌了不少，今时今日同样用80万澳元在澳洲置业，较两年前的选择理应更多更好。再者，随着澳元汇率下降，无形中令到中国内地和香港买家变相获得额外的折扣。

根据房地产研究机构CoreLogic RP Data的资料，在2017年6月底的时候，悉尼的独立屋中位价是105万澳元，雅柏文中位价为75万澳元；至于墨尔本的独立屋中位价为75.5万澳元，雅柏文中位价则录得54.28万澳元。

经历了连续4个月的一口气升市之后，截至今年10月底，悉尼的独立屋中位价回稳至918,314澳元，仍较2017年6月底的水平低12.5%；雅柏文中位价反弹至720,658澳元，仍较两年多前的750,000澳元低3.9%。

在墨尔本，独立屋中位价在今年10月底报751,513澳元，雅柏文中位价报558,254澳元。与2017年6月底的住宅中位价相比，独立屋中位价依然较当年的755,000万澳元累计微跌0.2%；至于雅柏文中位价更尽收失地，由原本的542,800澳元回升到558,254澳元，累积升幅为2.8%，但汇率因素绰绰有余去弥补此温和的升幅。#p#

澳元汇率下降 买房变相享折扣

提到汇率，澳元汇率近年一直处于下风，这也增添了澳洲住宅物业对海外投资者的吸引力。在2017年6月底到11月22日午市的这段日子里，澳元兑人民币汇率从5.38跌至4.77，累积滑落12.8%；澳元兑港元汇率则由6.24跌至5.31，累积跌幅达14.9%。

看一个例子，广州人陈先生早于2017年年中，已计划动用80万澳元投资墨尔本的住宅宅业，但因应当年房价偏高，买家与买家之间的竞争又大，故此暂时搁置了有关计划。随着澳洲楼市近两年来有所下调，他近期再萌起前来澳洲置业的念头，而置业的预算仍然是80万澳元，跟原先一样。

所以，陈先生所需支付的一般印花税，跟两年前的水平相同，即43,070澳元；而海外投资者额外印花税则为6.4万澳元，明显高于今年7月1日之前的5.6万澳元，差距是8,000澳元。

表面来看，同样花80万澳元买楼投资，陈先生的成本看似提高了，至少要多付一点海外投资者额外印花税。计入汇率因素后，情况却截然不同。

把楼价、一般印花税和额外印花税加起来的话，在2017年6月底的成本是899,070澳元，按照当年1澳元兑5.38元人民币来计算，即需要斥资4,836,997元人民币。如现时买房，以澳元计算的总成本是907,070澳元，但基于澳元兑人民币汇率降至4.77，所以折合只是4,326,724元人民币，反而较两年多之前少了510,273元人民币，变相获得106,975澳元来自汇率的“折扣”。