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不管是物业投资者还是自住人士,一部分人为了减轻每月的供楼负担,于是申请以“供息不供本”(Interest-only Loan)的模式买房。问题是部分房贷人士对此供款模式一知半解,甚至误认为可以“无止境”只供房贷的利息,当一旦“供息不供本”的期限到了,便有可能要突然面对沉重的财政压力。如果你的“供息不供本”还款模式到期,并且被自动转换至“供息又供本”(Principal-plus-interest)的模式,你可以怎样去应对呢?
一般以5年为限
澳洲的房贷机构,一般接纳客户申请为期5年的“供息不供本”还款模式,部分房贷机构或会容许客户续期多5年。换句话说,此供款模式是不可以“永远延续”,总会有结束的一日。这意味着,在2015至2016年期间申请“供息不供本”还款模式的房贷人士,在未来1年里将会面临较大的财务负担,需要为房贷“供息又供本”。
根据金融产品比较网站Finder的分析,全国有大约73万个“供息不供本”的房贷人士,将会自动被转换至“供息又供本”的还贷模式,涉及的金额会是一个“天文数字”,高达2,920亿澳元。
供息又供本 还款增多少?
若如是,原本只是“供息不供本”的房贷人士,当需要“供息又供本”之后,每月的还款额将会增加多少?Finder’s Insights的经理库克(Graham Cooke)便为大家粗略计算一下,以2015至2016年的平均房贷结余39.5万澳元为例,按照目前平均4.8厘的按揭利率去推算,房贷人士每月还款额将会增加300澳元,即全年多付3,600澳元。
每月300澳元的“额外”还款额,表面看来不算太多,不过,如果你的房贷额不是39.5万澳元,而是100万澳元的话,那么你的额外开支就会高出一截了。
按照100万澳元的房贷额去推算,每月还款额将会较原来多出789澳元,即全年的额外供款额达到9,468澳元。如果你的家庭只有一人有全职工作,全年税前收入是10万澳元,额外的还款开支就等同家庭全年税前收入的5.9%;若是计算税后收入,有关比率肯定会更高。#p#
有望成功申请转按吗?
假如你的“供息不供本”还款模式到期,而你认为自己没有足够能力负担新的供款模式,到时候你可以怎么办?库克表示,许多自住人士和物业投资者,会寻求转按至另一个“供息不供本”的房贷;其他一部分人则会选择与房贷机构好好商量,寻求房贷机构给予一个较优惠的利率。
有房地产业界人士提醒大家,自住人士或较难获批“供息不供本”的还款模式,尤其是当申请转按的时候,因为他们不像物业投资者般有租金收入。正如俗语有云:“同人不同命”,物业投资者转按到另一个“供息不供本”的房贷的机会较大,甚至有望获得房贷机构给予利率折扣,减幅甚至有机会高达1.8厘。
最坏情况:变卖物业还债
最坏的情况,就是你未能成功转按到新一个“供息不供本”房贷,而你又无能力负担额外的供款,到头来可能要在别无选择下,只好被迫变卖物业去偿还房贷。
瑞银于2017年所进行的一项调查发现,多达三分之一的受访房贷人士,根本不太了解“供息不供本”还款模式是如何运作,也没有“警觉到”一旦“供息不供本”的5年期限到了,他们需要负担更高的每月还款额。
另一方面,为数不少的房贷人士可能在申请房贷时说谎,虚报自己有较高的收入,务求提高获批房贷的机会。当这些房贷人士面对要“供息又供本”的时候,恐怕会承受更沉重的财政压力。
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房贷供息不供本 一旦期满怎么办?
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随着澳洲银行掀起新一波减息战,全国第二大银行西太平洋银行(Westpac)最近也加入削减房贷利率的行列,宣布调低两年期和三年期固定住宅按揭利率。
在新一年里,房市升浪是否真的可以一帆风顺?其间又会否出现一些小风波?
长远去看,澳洲终会有全面开关的一日,但业主也要主动出击,才能让自己的租盘突围而出,获潜在租客青睐。其实,除了减租,还有其他方法去提升空置租盘的吸引力吗?
“买楼不是买棵菜”,跨区甚至越洋出价竞投物业,事前必须做足准备功夫,而且不要“所托非人”………
澳洲房市在金牛年首月就牛气冲天,整体住宅中位价于今年2月份录得超过17年来最大的升幅;其中,又以悉尼独立屋中位价升势最凌厉,有分析师更扬言悉尼屋价创新高指日可待。
面对悉尼的房地产市场升温,作为准业主的你,是否已经准备好在拍卖会这个“战场”与其他对手一较高下。如果你未曾出参与过业拍卖,你又是否知道在整个拍卖流程中,有什么地方须要特别留意?
面对融资成本大幅下降,银行界亦跟随进一步调低房贷利率,而最新一轮的减息主要是针对自住人士的固定房贷利率产品,使到定按房贷利率降至多年来“前所未见”的超低水平。
早前在距离牛年尚有四个月左右的日子,全国房市重见曙光,住宅中位价自去年10月开始回升,到今年1月底更攀上新高峰,超越疫情之前的水平,莫非牛年真的寓意着大牛市将会重临房市?
在疫情之下卖房,哪些地点最多业主赚钱,另一边厢又是哪些地区最多业主无奈要蚀本离场?
因为国境关闭带来的租金下跌,击垮了悉尼众多高层公寓楼林立的城区,很多投资者蒙受了巨大损失,而且一居室的公寓据称最难脱手。
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