文/严哲

澳洲楼市由“牛”转“熊”已有一年半。

有人对市场悲观，称房价下跌还将持续多年；也有一部分人认为房价下跌即将见底，新一轮的上升期马上来临。 

这轮熊市中，有很多有意思的现象，比如地产中介的生存状态、租赁市场和商业地产的变化等，这或许能给投资者带来一些观察和思考。

熊市中的地产中介

“给自己一次起飞的机会”、“改变人生，找到属于你的人生快车道”——地产招聘广告里，这样的用词屡见不鲜，仿佛你即将成为下一个澳洲地产界传奇。 

这两年，澳洲华裔地产中介的造富神话太多了。

两年前的 2017 年，可以说是澳洲这轮楼市的巅峰，“澳洲华女靠卖房年入百万”、“入行半年月入10万”之类的消息比比皆是：这一年，悉尼华裔女中介Vivien Yap销售额达到了1.75亿澳元；在墨尔本，中介Helen Yan也贡献了1.59亿的销售额。 

但两年后的今天，澳洲楼市并不好过。调研机构 CoreLogic的数据显示，今年2月，全澳房价再度下跌。当月，悉尼房价下跌1%，年降幅达到10.4%；墨尔本也下跌1%，年降幅为9.1%。这是自上世纪80年代初以来，悉尼的年降幅首次突破10%大关。 

悉尼华人区Eastwood的陈先生在地产行业摸爬滚打多年，他明显的感觉到，因为楼市不景气，“地产销售中介业绩也不如以前好，特别是一些新人，可能长达半年一年开不了单。” 对于新人中介来说，不仅“无需经验”、“佣金丰厚”的企业门槛低，官方门槛也不高。在悉尼，要拿到初级的从业资格证并不难。陈先生介绍，只要在相关机构上四五天课，结业后就可以立马拿到房地产销售资格证(Agent's Representative Certificate）。 

澳洲各个中介机构的佣金制度不同，但普遍来说，大多数都没有底薪，开发商给到中介机构的抽成是2%——3%左右，而其中一半左右需上缴公司，中介个人实际拿到的只有1%到2%不等。 

据了解，澳洲房产中介的平均年薪有8万澳元左右，其中很大程度上是金字塔尖的人群拉高了平均数，且平均数和中位数的差距非常大。 

澳洲2016年全国人口普查数据表明，全澳有596713名讲普通话的人。这些人中房产中介人数排在第8位，年薪中位数也并不高，只有47241澳元，低于餐饮行业的副主厨年薪中位数的55471澳元。 

现在，悉尼房价的中位数已从2017年7月的峰值104.9万澳元下跌15%，达88.8万澳元。这也意味着，即使购房者依然趋之若鹜，中介们的佣金收入也已缩 水15%。 

“市场正在回暖。房屋清盘率已经从去年年底的40%多，回升到了60%，这几乎就是上一轮牛市的水准。”中介们都在翘首期盼着楼市的新一轮上升期，他们不断寻找着各种信息源和证明，并不断地说服客户和自己。他们都说，现在正是入市的最好时机。

租赁市场 “小阳春”

对于租赁市场，数据面上似乎并不乐观。 

今年1月份，悉尼租赁市场空置房产数量达到22,426套，较去年同期的15,775套激增了40%。澳洲房产研究机构SQM Research提供的数据显示，今年1月份，悉尼住房空置率较上月环比虽有所下降，但是同比上升3.2％。SQM Research研究主管克里斯 托弗（Louis Christopher）表示，受高校学生返校推动，悉尼在今年1月份的住房空置率较上月环比出现下降。 

考虑到目前悉尼住房市场面临大量新建项目的竣工交付，年内悉尼住房空置率有望升至4%。据其预测，悉尼住房市场空置率下降最早需要等到2020年。 

3月初，《每日邮报》也报道称，作为澳洲人口最稠密的城市，悉尼房租水平出现10多年来首次下滑。新州住房工业协会主管贝尔（David Bare）表示： “自2014年以来，空前数量的新建住宅进入市场，4年时间里出现相当于5年的供应量。” 但实际上，租赁市场仍然是乐观的。根据发布最新数据的澳洲住房工业协会（HIA），如果没有新建房屋涌入市场，下滑趋势将很快终止。根据分析，除非新州租赁市场每年新增供应达到5万套，否则租金价格将很快再次攀升。 

对于地产中介来说，许多售楼部的人开始大量地转移到了租赁部。“以前售楼一单一两万是正常的，现在越来越难了”陈先生表示，许多他的同行从销售转业到了物业管理或者房屋租赁方向，后两者虽然佣金抽成少，但胜在稳定，报酬获取周期也短。 

陈先生在招聘论坛里发布了很长时间的招募贴也不再专注在售楼领域，希望趁着收房集中期，通过兼职者在每周六围堵房东，以抢占租赁房源。

一家罗兹（Rhodes）的专业租赁机构表示，虽然前两年新建的楼房集中面世，但对于悉尼来说，居住人口还在增长，需求量还远远大于供应量，对于租赁市场来说，现在反而迎来了一个“小阳春”。 此外，相比中国人，租房对于澳洲很多本地人来 说是非常正常且稳定的生活状态。据房产网站Realestate的一项调查显示，澳家庭面临租赁压力似乎已成为新常态。 

其中，新州面临租赁压力的家庭比例最高，为43%。紧随其后的为维州、澳洲首府领地、西澳和塔
州，均为40%。南澳比例略低一些，为39%，昆州和北领地分别为36%和23%。 

然而，有72%的受访者表示没有对租金额度产生过质疑，并认为价格是合理的。

商业地产的崛起

2019年一季度即将结束，房地产市场唱多者的声量也渐渐多了起来。澳储行行长此前改变了降息的态度，摩根大通也预计，今年官方利率将减少50个基点，并将有两个等额降息出现。瑞银也认为，澳储行可能会在短期内降息。 

在澳洲楼市，释放的各类信号也越来越多。商业地产也越来越受到很多人的青睐。 

根据高力国际（Colliers International）公布的统计数据，去年澳洲写字楼市场交易额为220亿澳元，首次突破200亿大关。其中，澳洲买家超过50%。 

数据还显示，澳洲写字楼市场交易额已经连续五年超过150亿澳元，去年的交易额比前年高17%。此外，去年机构买家占买家总数的77%，交易额的69%。个体投资者净卖出金额为17.7亿澳元。 

通常，商业地产通常包括医疗物业、商用零售地产、商务写字楼办公室，以及工业性地产等。它拥有着高收益、更稳定、准入门槛低等特点。 

根据权威地产数据网站CoreLogic的报告，澳洲首府城市的商业房产租金收益通常在8%-10%左右，甚至可以达到更高。

此外，商业房产通常能够吸纳更长期的租赁合同，持续三年以上，甚至十年，十五年。这使得商业房产拥有更加稳定的租金来源。 

在准入上，商业地产不受海外身份的限制、二手商业地产可以出售给任何人，即使是没有澳洲国籍的华人也可以放心在澳洲进行商业投资。 

高力国际在2019年上半年的CBD写字楼研究及预测报告发现，澳洲主要的CBD市场，尤其是悉尼和墨尔本市场，将在需求方面受到显著的提振。 “澳洲写字楼市场受到皇家委员会调查的影响并没那么多。”高力国际国家研究主管汤普森（Anneke Thompson）表示。 

因此，商业地产的投资者也越来越多。在该领域，投资者仍然有许多地方需要注意。 

首先需要去了解市政规划，包括对商圈、住宅区的设立，交通，道路的改善，大型市政工程的建设等。 

好的区域选择可以有效地降低投资风险。众多的居住人口，和大量的客流，可以保证商铺的经营价值，而且能带来巨大的升值潜力。 其次，商铺的价值在于租金水平，而且不同行业的租金水平会有较大差别，因此掌握一定的市场租金 行情及招商知识非常必要。 

长期的租赁收益也是不错的选择。除了租金高低，投资者应该对行业、资质履约能力进行考虑。选择“优质”的租客，可以获得长期有保证的收益。